Rezervační smlouva – na co si dát pozor při koupi či prodeji nemovitosti

Znáte 6 základních bodů, na které si dát pozor u rezervační smlouvy? Pro koho jsou určené peníze za rezervační poplatek? Rezervační smlouva je hlavně ochranou prodávajícího, ale neměla by být nevýhodná ani pro stranu kupující. Přečtěte si, jak má správně vypadat smlouva o rezervaci nemovitosti.

 V dnešní době, kdy na každou nabídku nemovitosti stojí fronta zájemců, se nemusí zdát rezervační smlouva jako natolik důležitá. Má však své opodstatnění a přináší jakousi jistotu pro prodávajícího, že kupující bere celý obchod vážně. Kolem rezervační smlouvy a případného poplatku však existuje řada mýtů a polopravd. V článku najdete informace, jak to má správně vypadat, ať na další prohlídce nemovitosti víte, co máte dělat.

Nejednejte ukvapeně

V první řadě je potřeba zmínit, že do podpisu rezervační smlouvy vás kvalitní a solidní realitní makléř nikdy tlačit nebude. Jde pouze o vaše rozhodnutí a vše si raději několikrát ověřte. Na rezervační smlouvu přichází řeč ke konci osobní prohlídky, ale k jejímu skutečnému podpisu by mělo dojít až o několik dní později, kdy si budete jistí všemi skutečnostmi okolo vybrané nemovitosti.

Co si ověřit před podpisem rezervační smlouvy:

• Technický stav nemovitosti
• Právní stav – kdo je majitelem a zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno či exekuce
• Zda máte předjednanou hypotéku v dané výši

Před podepsáním rezervační smlouvy důkladně prověřte všechny technické i právní okolnosti. Pomoci vám může i článek Na co se zaměřit při koupi bytu.

Rezervační smlouva má být trojstranná

Rezervační smlouva je uzavírána mezi prodávajícím a kupujícím a předchází samotné kupní smlouvě. Většinou je však do prodeje zapojen i realitní makléř zastupující určitou realitní kancelář. Ten je v přímém kontaktu s kupujícím a má na starosti veškeré formality včetně zajištění rezervační smlouvy. Z toho jasně vyplývá, že má jít o trojstrannou smlouvu, kde nesmí chybět právě prodávající, případně odkaz na platnou smlouvu mezi realitní kanceláří a prodávajícím.

Co vše má rezervační smlouva obsahovat

Rezervační smlouvu si důkladně přečtěte. V ideálním případě si její vzor pro konkrétní nemovitost odneste rovnou z osobní prohlídky, ať máte dostatek času pro řádné přečtení. Solidní makléř vám může vzor poslat také ve chvíli, kdy projevíte vážný zájem.

• Údaje o kupujícím a prodávajícím
• Popis prodávané nemovitosti i s případnými věcnými břemeny, exekucemi a podobně
• Cenu nemovitosti
• Jakým způsobem proběhne úhrada
• Případná výše sankcí za porušení smlouvy

Pro názorný příklad se podívejte na vzor rezervační smlouvy.

Komu náleží rezervační poplatek

Protože je rezervace primárně otázkou vztahu mezi prodávajícím a kupujícím, náleží rezervační poplatek prodávajícímu. Jakékoliv snahy nepoctivých makléřů o předčasné podepsání rezervační smlouvy, ve které není ani zmínka o prodávajícím a uhrazení poplatku přímo na účet realitní kanceláře tak rozhodně nejsou správným postupem. Vše je potřeba mít řádně ošetřené ve smlouvě a zároveň dát pozor na to, aby smlouva nebyla pouze dvoustranná mezi kupujícím a realitní kanceláří, protože v takovém případě jsou sankce či pokuty nevymahatelné.

Při řádném postupu se uhrazený rezervační poplatek odečítá z celkové ceny nemovitosti. Rozhodně tedy nejde o provizi pro realitní kancelář, což patří mezi častý omyl.

Jasné informace pro úhradu rezervačního poplatku

Součástí správně sestavené rezervační smlouvy by měly být informace o úhradě rezervačního poplatku. Běžnou praxí a bezpečným způsobem, jak o peníze za rezervaci nepřijít, je využití advokátní či notářské úschovy. Zde jsou peníze nestranně uloženy až do chvíle, kdy nedojde buď k zdárné koupi nemovitosti a v této chvíli patří prodávajícímu. Případně při porušení rezervační smlouvy ze strany kupujícího dojde ke stržení určité částky či ponechání celého rezervačního poplatku opět ve prospěch prodávajícího.

Jak je to s případnými sankcemi

Při podpisu rezervační smlouvy nemusíte skládat poplatek. Ovšem při porušení podmínek jste povinni i v tomto případě zaplatit sankční poplatky. V případě, že rezervace proběhla včetně uhrazení poplatku, bývá běžnou praxí, že při porušení ze strany kupujícího propadá rezervační poplatek prodávajícímu. Pokud se však vyskytne problém na straně prodávajícího, či se objeví nová skutečnost, skrytá závada a podobně, mělo by dojít k vrácení celého poplatku kupujícímu.