Při hledání nového bydlení se stále více lidí rozhoduje pro koupi nemovitosti bez realitky. Ačkoliv tento proces může vypadat na první pohled jednodušeji a levněji, skrývá v sobě celou řadu úskalí, na která byste měli být připraveni. Pokud se rozhodnete pro koupi domu bez realitky přímo od majitele, můžete sice ušetřit na provizích, ale na druhou stranu budete muset věnovat větší pozornost detailům, abyste nenaletěli. Mnoho kupujících často neví, na co si dát pozor při koupi bytu nebo domu, a právě to může vést k problémům. Podívejte se na 7 nejdůležitějších věcí, které si musíte dobře ohlídat.
1. Prověření právního stavu při koupi nemovitosti bez realitky
Pokud se rozhodnete pro koupi domu bez realitky, je nezbytné pečlivě prověřit právní stav nemovitosti. Než přistoupíte k podpisu kupní smlouvy, důkladně zkontrolujte list vlastnictví v katastru nemovitostí. Zjistěte, zda na nemovitosti neváznou žádná právní omezení, jako je například exekuce, zástavní právo nebo věcná břemena. Při prodeji domu od majitele totiž nemáte oporu realitní kanceláře, která by tyto kroky běžně zajišťovala.
V případě, že nemovitost má právní komplikace, může se celá transakce výrazně zkomplikovat, nebo dokonce úplně zhatit. Důkladnou kontrolou předejdete budoucím problémům, které by vás mohly stát čas i peníze.
2. Prodej domu od majitele: pozor na skutečný stav
Při koupi domu od majitele je důležité pečlivě prověřit skutečný stav nemovitosti. Na první pohled může dům vypadat dobře, ale skryté vady mohou představovat budoucí investice do oprav. Pokud se v problematice nevyznáte, doporučujeme alespoň vzít si s sebou odborníka, který vás na případné problémy upozorní. Nejčastějšími skrytými problémy jsou vlhkost, problémy s izolací, stav střechy nebo elektroinstalace.
Pokud tu možnost máte, vyžádejte si stavební plány k nemovitosti. To vám pomůže udělat si jasný obraz o nemovitosti. Stejná obezřetnost platí i pro koupi bytu bez realitky, kde mohou být problémy například se společnými prostory nebo konstrukcí budovy. Při prodeji domu od majitele je důležité věnovat technickému stavu nemovitosti dostatečnou pozornost.
3. Prodej domu od majitele – cena a srovnání s trhem
Jedním z nejdůležitějších faktorů při prodeji domu od majitele je správné stanovení ceny. Bez pomoci realitní kanceláře může být složité odhadnout reálnou tržní hodnotu nemovitosti. Jako kupující na tom samozřejmě můžete vydělat, pokud prodávající nemovitost prodává pod cenou. Většinou je to ale naopak – prodávající chtějí za nemovitost přehnaně vysokou částku, a to dlouhodobě brání v prodeji.
Chystáte se na koupi stavebního pozemku? Podívejte se, co si prověřit před koupí stavebního pozemku.
Nezbude vám tak ni jiného než si provést dobré srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí – pozornost věnujte i historickým prodejům, abyste si ověřili, že za nemovitost nezaplatíte příliš vysokou cenu. Pokud se vám bude zdát prodejní cena příliš vysoká a budete žádat slevu, můžete mír problém se s prodávajícím domluvit. Realitní kancelář je v tomto velmi dobrým mediátorem, který má snahu obchod uzavřít.
4. Právní náležitosti a smlouvy při prodeji domu od majitele
Pokud se rozhodnete pro prodej domu od majitele, je klíčové mít všechny právní náležitosti v pořádku. A to je často kámen úrazů, protože kupující ani prodávající nechce platit právní služby. Kupní smlouva musí být precizně vypracována a obsahovat všechny důležité informace, jako je přesná specifikace nemovitosti, kupní cena, způsob platby, a termíny předání. Protože při koupi nemovitosti bez realitky nemáte k dispozici odborníky z realitní kanceláře, je dobré zapojit právníka, který zajistí, že smlouva bude bez vad a právních nedostatků.
Je třeba se také ujistit, že vlastnická práva k nemovitosti jsou v pořádku a že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva nebo jiná omezení. Kupující, který se rozhodne koupit dům bez realitky, by měl věnovat velkou pozornost detailům ve smlouvě, aby nedošlo k nepříjemným překvapením po podpisu. Právní jistota je při prodeji domu od majitele naprosto zásadní, a její podcenění může mít vážné důsledky pro obě strany.
Jestliže zjistíte po podpisu kupní smlouvy, že nemovitost má určité vady, můžete uplatnit odstoupení od kupní smlouvy – to je však složité a může to mít právní dohru. Vždy je lepší si vše prověřit ještě před podpisem.
5. Způsob financování a hypotéka při prodeji domu od majitele
Prodej domu od majitele může zhatit nedomyšlené nebo pomalé financování. Při prodeji domu od majitele je důležité, aby kupující měli jasno ve způsobu financování. Pokud se rozhodnou koupit dům bez realitky, často musí řešit hypotéku bez podpory realitního makléře, který by celý proces koordinoval a výrazně urychlil. Předběžné schválení hypotéky od banky je proto klíčové, aby obchod proběhl hladce a bez zbytečných průtahů.
Stejně tak při koupi nemovitosti bez realitky by měli kupující vědět, jaké dokumenty banka požaduje a jaké jsou podmínky čerpání úvěru. V případě, že nemovitost financujete z vlastních zdrojů, je třeba zajistit, aby platba proběhla bezpečně, nejlépe prostřednictvím notářské úschovy. Tento postup minimalizuje rizika pro obě strany.
6. Dohoda o termínu předání a vyklizení nemovitosti při prodeji domu od majitele
Prodej domu od majitele bývá často méně domyšlený než s realitkou. Je důležité, aby byla jasně stanovena dohoda o termínu předání nemovitosti a jejím vyklizení. Tento bod se často podceňuje a není ani předmětem smlouvy. To může vést ke značným nepříjemnostem pro obě strany. Před podpisem kupní smlouvy je proto nutné přesně specifikovat, kdy a v jakém stavu bude dům předán. Je proto vhodné vypracovat předávací protokol, který jasně definuje stav nemovitosti a zamezí tak budoucím nedorozuměním.
7. Daňové povinnosti a další náklady při prodeji domu od majitele
Výhodou je, že od roku 2021 už žádnou daň z nabytí nemovitých věcí neplatíte. Nepodává se tedy ani daňové přiznání. Dříve daň platil zpravidla nabyvatel, tedy kupující. Sazba daně byla 4 % ze základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru. Základem daně obvykle byla v tomto případě kupní cena. Celá daň tak navíc navyšovala cenu pro kupující v řádech deseti tisíců korun. Dnes, když na dani ušetříte, je proto vhodné investovat alespoň do nákupu s realitní kanceláří, díky které celý obchod proběhne hladce a v co nejkratším čase.
Je podej nemovitosti od majitele opravdu tak výhodný a ušetříte za realitní provizi?
Prodej domu od majitele může být atraktivní volbou pro ty, kdo chtějí ušetřit na provizích. Jenže pokud se v problematice neorientujete, bude nutné si zaplatit mnoho jiných odborníků a úkonů, které byste normálně měli v provizi realitní kanceláři. Jedině tak předejdete možným nedostatkům a problémům, které s v budoucnu mohou výrazně prodražit. Co všechno bude nutné si zaplatit nebo zařídit bokem?
- Právní služby – ověření právního stavu nemovitosti, zpracování kupní smlouvy a kontrola vlastnických práv (zástavní práva, exekuce, věcná břemena). To obvykle zahrnuje poplatky za služby právníka nebo notáře.
- Notářská úschova – uložení kupní ceny do notářské nebo advokátní úschovy, aby platba proběhla bezpečně a prodávající dostal peníze až po splnění všech podmínek.
- Technická prohlídka nemovitosti – pokud nemáte vlastní znalosti v oblasti stavebnictví, je vhodné zaplatit odborníka, který zkontroluje technický stav nemovitosti (skryté vady, vlhkost, izolace, elektroinstalace).
- Poplatek za katastr nemovitostí – převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, který obvykle činí 2 000 Kč.
- Hypoteční náklady – pokud kupujete nemovitost na hypotéku, mohou být s tím spojeny poplatky za vyřízení hypotéky, schválení úvěru, případně ocenění nemovitosti pro banku.
- Přepis energií – náklady na převod energií (plyn, elektřina, voda) na nové vlastníky, případně přeregistrace smluv s dodavateli.
Nejčastější otázky a odpovědi
Co zkontrolovat při koupi domu?
Prodej domu od majitele skrývá často překvapení, je nutné prověřit několik klíčových aspektů. Kromě technického stavu nemovitosti, jako je stav střechy, základů a instalací, je důležité se zaměřit i na právní stránku věci. Ujistěte se, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, zástavní práva nebo věcná břemena. Jednou z nejdůležitějších věcí je vědět na co se ptát při koupi domu – například na historii oprav, dokumentaci a povolení k případným úpravám.
Co se platí při koupi nemovitosti?
Při koupi nemovitosti bez realitky je nutné počítat s několika poplatky. Kromě kupní ceny budete muset uhradit poplatek za převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, případně daň z nabytí nemovitosti (pokud není zrušena), a pokud se rozhodnete využít právníka nebo notářskou úschovu, i tyto náklady. Při koupi bytu bez realitky je navíc třeba počítat s náklady spojenými s přepisem energií. Prodej domu od majitele tak nemusí být vždy tak finančně výhodný.
Kde jsou nejlevnější domy?
Nejlevnější domy v Česku se obvykle nacházejí v méně rozvinutých regionech, jako jsou například některé části Ústeckého kraje nebo Moravskoslezského kraje. Pokud plánujete koupit dům bez realitky, tyto oblasti mohou nabídnout dostupnější možnosti než větší města. Při hledání je dobré sledovat prodej domu od majitele, kde může být cena výhodnější, jelikož nejsou započítány provize realitních kanceláří.
Kolik stojí dům v Česku?
Cena domu v Česku závisí na lokalitě a stavu nemovitosti. Ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno, se ceny mohou pohybovat kolem 10 milionů korun, zatímco v menších městech nebo na venkově se ceny domů pohybují okolo 3–5 milionů korun. Pokud plánujete koupit dům bez realitky, je důležité udělat si předem průzkum trhu a porovnat ceny podobných nemovitostí v dané oblasti.
Kolik je daň z koupě nemovitosti?
Daň z koupě nemovitosti byla v roce 2020 v České republice zrušena, což znamená, že při nákupu domu nebo bytu už tuto daň neplatíte. Při koupi bytu bez realitky či domu se však stále setkáte s dalšími poplatky, například za zápis do katastru nemovitostí nebo notářskou úschovu. Pokud zvažujete pronájem bytu přímo od majitele, daňové povinnosti se vás v tomto případě netýkají.
Loading...