Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví

Jak správně daňově posoudit dědění a následný prodej nemovitosti? Kdy se vyhnete placení daně z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví? V článku se věnujeme fyzickým osobám, daňovým rezidentům České republiky, kteří zdědí nemovitost a následně ji prodají na území České republiky.

Pro názornější vysvětlení si uveďme příklad, kdy zdědíme nemovitost po rodičích (tedy v tzv. přímé linii) v hodnotě 6 000 000 Kč dle odhadu (tento odhad vypracuje pro notáře realitní kancelář). Nemovitost zdědili syn a dcera, kdy dcera prodala svojí ideální polovinu (50 %) svému bratrovi po dědickém řízení.

Příjem z dědictví, platí se dědická daň?

Rozdělme si danou situaci na dvě části. První část se týká dědění. Příjem z dědictví je od daně osvobozen ve všech případech. Tento příjem je osvobozen na základě § 4a písm. a) zákona o dani z příjmů. Zde je třeba upozornit na důležitou věc, na kterou daňoví poplatníci často zapomínají. Pokud příjem, který je osvobozen, přesáhne hodnotu 5 000 000 Kč, je třeba tuto skutečnost oznámit na finančním úřadě. Jedná se o ustanovení § 38v zákona o dani z příjmů. V našem příkladu není třeba daný osvobozený příjem oznamovat, protože každý ze sourozenců obdržel ideální polovinu, která nepřesahuje rozhodnou částku.

Příjem z vypořádání – kdy je osvobozen?

Druhá část dané situace bude příjem získaný vypořádáním od své sestry. Tuto situaci popisuje § 4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmů, kde je uvedeno, že příjem z vypořádání je osvobozen v případě, kdy doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a vypořádáním spoluvlastnictví k ní přesáhne 10 let (úprava platná od 1. ledna 2021). Časový test 10 let se v případě nabytí nemovitosti děděním týká nemovitostí, které byly nabyty 1.1.2021 a později. V případě, že se jedná o nemovitost nabytou před tímto rozhodným obdobím, činí časový test 5 let, viz přechodná ustanovení. Z daného příkladu můžeme usoudit, že nemovitost měli v osobním vlastnictvím rodiče dětí před rozhodným datem, a tak časový test bude činit 5 let.

Doba 5 let se zkrátí o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele (v našem příkladu rodičů) v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele v přímé dědické linii. V našem příkladu opět předpokládáme, že rodiče danou nemovitost vlastnili déle než 5 let, a tak bude i příjem z vypořádání podílu osvobozen.

Pokud by se daný příjem z vypořádání neosvobodil, uvede se v českém daňovém přiznání v § 10 – ostatní příjmy. Jako výdaj lze použít nabývací cenu nemovitosti z výše zmíněného odhadu, a to za tu část nemovitosti, která není osvobozena.

Prodej zděděné nemovitosti

Pro prodej zděděné nemovitosti platí obdobná pravidla jako pro vypořádání mezi dědici. V případě prodeje nemovitosti zděděný po zůstaviteli v přímé dědické linii, je příjem z tohoto prodeje osvobozen v okamžiku, kdy součet doby, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel a doby, po kterou ji vlastní dědic přesahuje 10 let. V případě, že nejde o dědictví v přímé linii, nenačítá se do tohoto časového testu doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Přímá versus nepřímá dědická linie

Do tzv. přímé dědické linie patří všichni dědici z řad dětí, manželů, vnoučat a pravnoučat, rodičů i prarodičů zůstavitele. Ve všech těchto případech se do časového testu načítá i doba, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví tohoto zůstavitele.

Zvláštním případem je poté situace, kdy zůstavitel není s dědicem v tzv. přímé dědické linii, jde o vzdáleného příbuzného, kamaráda apod. V takovém případě se do časového testu předchozí doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel, nepočítá a ta tak začíná běžet až okamžikem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch dědice.