Darování vs. dědictví nemovitosti – kde je menší riziko a daně

Je lepší nemovitost darovat, nebo počkat na dědické řízení? Obě varianty mají své výhody i rizika blíže popsané v tomto článku.

Zachování nemovitosti v rodině může proběhnout dvěma způsoby. Buď ve formě darování, nebo v rámci dědictví. Obě varianty přitom mají své výhody a nevýhody. Kdy zaplatíte více na daních a co je rizikovější?

Platba daní

První rozdíly nastávají v rozdílu mezi placením daní. Vzhledem k mnoha výjimkám, které zvýhodňují darování mezi rodinnými příslušníky, ale nejde o zase tolik výrazný rozdíl.

Dědická a darovací daň

V případě darování či dědictví není nutné platit žádnou speciální daň. Dědická a darovací daň totiž byly od 1. ledna 2014 zrušeny. Stejně tak jako byla s platností od 1. prosince 2019 zrušena daň z nabytí nemovitosti.

Placení daně z příjmu u dědictví

Pro obě situace jsou však rozdílné daně z příjmu. V případě nemovitosti získané v rámci dědictví se daň z příjmu neplatí. Týká se i některých situací, kdy se nemovitost z dědictví rozhodnete prodat. Po uplynutí 2 trvalého bydliště nebo vlastnictví alespoň 5 let po získání v rámci dědictví jste kompletně osvobozeni i od daně z příjmu.

Daň při získání nemovitosti ve formě daru

V případě darování záleží na vztahu mezi obdarovaným a tím, kdo nemovitost daruje. Pokud jde o osobu, která není přímo příbuzná ani nežila minimálně rok před získáním daru ve společné domácnosti, je nutné zaplatit daň z příjmu. Ta se týká všech darů nad hodnotu 15 000 korun.

Podle zákona § 10 odst. 3c Zákona o dani z příjmu se daň neodvádí v případě, že jde o příbuzného v linii přímé (např. z otce na syna, vnuka či opačně) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.

Porovnání rizik při darování a dědictví

V některých situacích vychází z pohledu daní možnosti darování i dědictví stejně. Jde hlavně o případy, kdy je nemovitost předána v rámci rodiny. Finanční hledisko však zdaleka není to jediné, co by vás při porovnání těchto dvou situací mělo zajímat. Důležitá jsou také rizika darování a dědictví.

Jak zajistit nemovitost při darování

Při darování nemovitosti, kde již nemáte v plánu bydlet, v zásadě o nic nejde a svým způsobem vám může být jedno, co s domem, bytem či pozemkem dále obdarovaný udělá. Komplikovanější je situace, kdy se například rodiče rozhodnou darovat nemovitost svému potomkovi, ale ještě zde chtějí v klidu bydlet na stáří. Může se totiž stát, že nový majitel nemovitost zemře, dostane se do finančních problémů a nemovitost se dostane do dražby či jiného prodeje. Tehdy je nesmírně důležité mít u takové nemovitosti věcného břemeno doživotního užívání podle § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Za určitých podmínek může nemovitost získat i nezletilé dítě.

Rizika u dědictví nemovitosti

Z pohledu původního majitele nemovitosti, který zde chce strávit celý zbytek stáří, je méně rizikovou variantou právě dědictví. Pro jednoznačnou úpravu, komu byt či dům připadne, může být majetek přímo odkázán v rámci závěti či dědické smlouvy.

Pro případné dědice však plyne riziko z toho, že spolu s nemovitostí a majetkem mohou být zděděny také dluhy. Zároveň je nutné zaplatit náklady na notáře, které mohou být o něco vyšší v porovnání s vyřízením darovací smlouvy.

Podání oznámení pro Finanční úřad

Od 1. ledna 2015 máme povinnost oznamovat správci daně skutečnost, že jsme obdrželi příjmy převyšující 5 milionů korun, které jsou od daně z příjmů osvobozeny. Pokud tak neučiníme, hrozí pokuta až do ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, což bude v tomto případě právě hodnota nemovitosti. Pokud navíc Oznámení podáme až na výzvu správně daně, hrozí pokuta ve výši 10 % z dané částky. Když budeme i tuto výzvu ignorovat, bude třeba uhradit již pokutu ve výši 15 %. Oznamovat se však nemusí příjmy z prodeje nemovitých věcí, které jsou evidovány v Katastru nemovitostí.