První otázky, které mi položí každý člověk, když zjistí, že pracuji jako realitní makléř a pohybuji se denně na realitním trhu, jsou, jak se vyvíjí současně trh, jaké jsou dnes ceny nemovitostí a jak se tyto ceny budou pravděpodobně vyvíjet do budoucna. Proto jsem se rozhodl, že jednou za tři měsíce uveřejním článek a krátké video o tom, co se za poslední dobu stalo. Jaký to má na realitní trh aktuálně dopad a co nás, z mého subjektivního pohledu realitního makléře, čeká do budoucna. Tento pravidelný čtvrtletník má název Novinky z realitního trhu.
Úvěry pro mladé rodiny
Jak se vyvíjí realitní trh v aktuálním čtvrtletí? Začal bych státními půjčkami pro mladé. Stát se rozhodl, že bude mladé sezdané páry do 36 let věku podporovat v rámci pořízení jejich nového bydlení. Vyhradil na to 650 milionů korun v rámci fondu pro rozvoj a bydlení. Takovýto úvěr láká na nižší úrokové sazby, než jaké je možno získat při klasické hypotéce u komerční banky. Sazby začínají už na 1% p. a. Má to však některá úskalí. Když si budete tento úvěr chtít vzít na rekonstrukci svého současného bydlení, musíte počítat se zastropovanou částkou na 300 tisíci korunách. Když budete chtít tento úvěr na pořízení nové bytové jednotky, strop je stanoven na 1,2 milionu a na koupi nebo stavbu rodinného domu jde o částku zastropovanou na 2 milionech korun.
Z mého pohledu tam vidím dva problémy. Za tyto částky, o kterých mluvím, si ve větším městě dneska bohužel žádnou nemovitost téměř nekoupíte. Takže, je to třeba pomoc pro lidi, kteří nebydlí ve větších městech, bydlí v nějakých vzdálenějších lokalitách. Ve větších městech stejně bude třeba tento státní úvěr kombinovat s nějakým jiným dalším úvěrem. Nebude to úplně jednoduché, protože stát si vyhradí právo na to, aby měl vždycky zástavu na prvním místě, což se bankám asi moc nebude líbit. Druhá věc je ta, že 650 milionů korun, které na to vyhradil stát, je docela malá částka. Je to v podstatě kapka v moři, protože jenom za rok 2017 si Češi napůjčovali na hypotékách celkem 169 miliard. Takže za mě určitě palec nahoru, že se o to stát snaží, ale asi by to chtělo ještě trošku dopracovat.
Jak se vyvíjí realitní trh z pohledu úrokových sazeb?
Další, co bych rád zmínil, je růst úrokové sazby. K 26.9.2018 Česká národní banka již potřetí letos zvýšila úrokovou sazbu, za kterou půjčuje komerčním bankám. Aktuální výše této sazby je 1,5%, přičemž se předpokládá, že do budoucna tahle částka může růst až ke 2,5 – 3%. Následkem bude to, že komerční banky budou trošku dráž půjčovat kupujícímu. Tomu konečnému zákazníkovi, který kupuje nemovitost. Ten trend je jasný. Už zhruba rok úrokové sazby na hypotékách rostou. V srpnu 2018 činily 2,53%, v září 2,57%. Ten trend je pozvolný, mírně směrem nahoru a dá se očekávat další růst.
Regulace hypoték
Další věcí, o které se určitě musím zmínit, je nová regulace při posuzování nových hypotečních úvěrů a všech dalších úvěrů. Nebudu to více rozvádět, ale vyzdvihl bych hlavní dva ukazatele. Byly stanoveny limity pro takzvané DTI a DSTI. Co to ve výsledku znamená? DTI, neboli Debt To Income, nám říká, kolik let bych musel dávat celý svůj příjem na úhradu všech svých dluhů. Od 1. 10. 2018 byla stanovena limitní hranice na hodnotu 9.
Představme si, že například pan Adam si chce vzít úvěr. Má měsíční příjem 25tisíc korun. Když to vynásobíme dvanácti, abychom dostali roční příjem, je to 300tisíc. Banka ho bude posuzovat tak, že vynásobí těchto 300tisíc hodnotou 9 a získá 2,7milionu Kč. Toto je maximální dlužná částka, kterou banka Adamovi půjčí. Pokud Adam bude chtít pořídit z tohoto úvěru bydlení, tak samozřejmě musí počítat s tím, že banka mu nedá celých 100%, ale jen 80%. To už je zavedeno z minula. Takže může počítat s hypotečním úvěrem 2miliony 160tisíc a zbylých 540tisíc korun musí financovat nějak jinak. Buď z vlastních prostředků anebo nějakým dalším úvěrem. Spotřebitelským, ze stavebního spoření atd. Ale nikdy už nesmí přesáhnout tuto hranici 2,7milionu Kč.
DSTI, to je druhý ukazatel – Debt Service To Income. Ten nám říká v podstatě to, jakou část svého příjmu vydávám na úhradu svých dluhů. Od 1. 10. 2018, stejně jako DTI, byl zastropován na hodnotu 45%. Když se vrátím k našemu Adamovi, banka bude posuzovat to, aby jeho celková výše splátek (všech jeho úvěrů) nepřesáhla 45% z jeho příjmů. To znamená 11 250Kč. Jak trh na toto bude reagovat, to opravdu uvidíme až v praxi.
Jak se vyvíjí realitní trh? Můj osobní pohled.
Za poslední 4 roky šly ceny nemovitostí opravdu strmě vzhůru, někde až o 50%. Těch faktorů, proč se tak stalo, bylo několik. Já bych jmenoval hlavně nízkou úrokovou sazbu, dobrou dostupnost hypoték a taky to, že nabídka prostě nebyla dost dobře schopná uspokojit velikost poptávky. Česká národní banka, potažmo stát, se snaží o nějakou regulaci trhu, což se jim více méně daří a já z pozice makléře vidím, že posledních pár měsíců už ceny nerostou tak, jako rostly třeba před rokem. Určitě přijde recese. Je otázka kdy a jak velký bude mít dopad. Já osobně ve střednědobém horizontu neočekávám to, že by ceny nemovitostí nějak výrazně klesaly anebo naopak stoupaly. Já si myslím, že ceny budou nadále stagnovat tam, kde jsme nyní, možná půjdou mírně dolů.
Loading...