Jaké jsou povinnosti při prodeji nemovitosti a co nesmíme opomenout ?

Prodávající má plno povinností, aby při prodeji nemovitosti proběhlo vše bez problémů, následných reklamací a žádostí o slevu ze strany kupujících. Na co si dát pozor a v jakých případech hrozí sankce?

Každý prodej nemovitosti si žádá poměrně velké množství papírování, řešení a zařizování. To se týká obou zúčastněných stran. Prodávající nesmí zapomenout hned na několik důležitých úkolů, jejichž povinné splnění mu ukládá přímo zákon. Jejich nesplnění znamená pokutu či komplikaci celého úspěšného prodeje nemovitosti.

Předkupní právo

Omezením vlastnického práva u nemovitosti je předkupní právo. Problém nastává především ve chvíli, kdy má nemovitost více vlastníků. V takovém případě je nutné, aby byl nejdříve umožněn odkup prodávané nemovitosti přednostně.

Rizika z porušení předkupního práva

Pokud při prodeji nemovitosti, na kterou se vztahují povinnosti ohledně předkupního práva, provedete rovnou prodej jiné osobě, může nastat situace, kdy vlastník jiného podílu požádá o zneplatnění celého prodeje nemovitosti. Takové komplikace mohou být vleklé a finančně náročné.

Průkaz energetické náročnosti budovy

Mezi povinnosti prodávající patří vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy, kterou následně předá kupujícímu. V případě bytů bývá tento dokument v zásadě společný pro všechny jednotky a může být dostupný v rámci dokumentace z družstva či společenství vlastníků. Pokud jde o prodej rodinného domu, budete muset nechat přímo zpracovat nový průkaz energetické náročnosti budovy. Vyhotovení PENB ukládá § 7a Zákona č. 406/2000 Sb. Předložení PENB je povinné i v případě pronájmu bytu.

Sankce za nedodání PENB

Při nesplnění povinnosti o dodání průkazu energetické náročnosti budovy hrozí sankce až 100 000 korun v případě prodeje nemovitosti od fyzické osoby. Pokud nemovitost prodává právnická osoba, může být sankce až 200 000 korun. Chyby v podobě nevyhotovení PENB si může všimnout přímo kupující a využívat tento fakt pro získání dodatečné slevy.

Dokumentace k provedení stavby

Dokumentace skutečného stavu stavby je klíčová především při prodeji rodinných domů či jiných samostatných staveb. Povinnost odevzdat kupujícímu tento dokument je zachycena v zákoně § 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. V případě poměrně nově postavených domů by neměl být problém s dodáním projektu a veškeré dokumentace, která předcházela stavební spoření. Situace může být horší u starších staveb. V takovém případě je nutné pořídit novou dokumentaci skutečného provedení stavby.

Nedodání stavební dokumentace

Pokud stavební dokumentaci při prodeji nemovitosti nedodáte, nehrozí za to žádná sankce ani přímý postih. Je to však jakási výhoda pro kupujícího, který má tím pádem větší prostor pro následné získávání slev z ceny nemovitosti. Stejně tak může kupující uplatnit nárok na slevu ve chvíli, kdy stav nemovitosti neodpovídá dodané dokumentaci. Pro lepší eliminaci skrytých vad a lepší krytí pro případné reklamace ze strany kupující může být vhodné vypracovat také technickou zprávu při prodeji nemovitosti. Ta sice není povinná, ale přináší mnoho výhod a určitou záruku pro obě zúčastněné strany.

Revizní a kontrolní zprávy

Další velkou kategorií jsou revizní a kontrolní zprávy. Ty se týkají nových úprav i kontroly současného stavu, která je v některých případech povinná v pravidelných intervalech. Konkrétní seznam revizních a kontrolních zpráv závisí na technickém stavu objektu, podle zavedených druhů energií a způsobu vytápění.

• Revizní zpráva k elektroinstalaci – nutná v případě nově instalovaných rozvodů. Pokud zpráva chybí, nemůže dodavatel elektřiny připojit elektroměr. Vypracování revizní zprávy je nutné i při provedení určitých změn nebo při instalaci nových elektrických zařízení, jako jsou například elektrický kotel či ohřívač vody. Pokud má kupující v rukou doklad o revizní zprávě, může mít jistotu, že je vše v pořádku.
• Kontrolní revize elektroinstalace – pravidelná kontrola elektroinstalace je zapotřebí zhruba jednou za 5 let. Tato pravidelná údržba slouží jako prevence proti požárům či poruchám.
• Revize elektrospotřebičů – v případě elektrického kotle, tepelného čerpadla, solárních kolektorů, klimatizace či podobných elektrospotřebičů se vyplatí při prodeji nechat vypracovat i revizi konkrétně zaměřenou na tuto techniku. V běžném prostředí se doporučuje provádět revizi jednou za 5 let.
• Revize spalinových cest – při výměně topného zařízení či úpravě komínu je vždy nutné mít odbornou revizi spalinových cest. Tyto dokumenty musíte předat také kupujícímu. Tip: Přečtěte si samostatný článek věnovaný revizím a kontrolám komínů.
• Kontrolní zpráva spalinových cest –  i ve chvíli, kdy nedojde k žádné změně je potřeba jednou za čas provést kontrolu spalinových cest. Běžný interval je jednou za rok, ale záleží na druhu vytápění, kdy například u pevných paliv je potřeba provádět kontrolu dvakrát ročně.
• Kontrolní zpráva plynových zařízení – jednou ročně je nutné provést také kontrolu plynových zařízení. Technika zavolejte i v případě, že plánujete prodej nemovitosti, ať máte jistotu, že jsou plynová zařízení v naprostém pořádku.

Rizika chybějících a správně provedených revizí a kontrol

Revizní a kontrolní zprávy jsou jasným důkazem o tom, v jakém stavu se nachází elektroinstalace, spalinové cesty či plynové zařízení. Díky těmto dokumentům má prodávající i kupující větší jistotu, že je vše v pořádku a v případě závady je možné bez problémů uplatit pojištění na základě. Pokud se totiž do 5 let od prodeje projeví na nemovitosti vady, které souvisí s těmito prvky, které nejsou v revizních či kontrolních zprávách, případně tyto dokumenty úplně chybí, může kupující uplatnit vadné plnění a požadovat slevu.

Potvrzení o bezdlužnosti

Doložit potvrzení o bezdlužnosti je důležité hlavně v případě, kdy kupujete byt. Toto potvrzení totiž říká, že prodávající nemá žádné dluhy vůči družstvu či společenství vlastníků a nedluží peníze za platby spojené s užíváním bytu. Tato povinnost je vázána na žádost kupující podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku. Pokud prodávající takto neučiní, vystavuje se kupující riziku, že nesplacená dluhy přejdou na něj.

Oznamovací povinnost pro Finanční úřad

Při prodeji družstevního bytu, jehož hodnota je větší než 5 miliónů máte povinnost oznámit prodej finančnímu úřadu. Pokud tuto skutečnost neoznámíte, hrozí pokuta do výše 0,1 % z částky neoznámeného příjmu. Výše pokuty však může dosáhnout až 10 % v případě, kdy oznámení podáte až po výzvě od správce daně. Sankci 15 % z příjmu z prodeje zaplatíte v případě, kdy nereagujete ani na tuto výzvu.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Konkrétní informace shrnuje samostatný článek o pravidlech pro daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Existují situace, kdy se daň platí i výjimky, kdy ji hradit nemusíte. Přiznání klasicky podáte na finančním úřadě v místě bydliště.

Odhlášení od daně z nemovitosti

Protože prodáváte nemovitost, čeká vás také odhlášení od daně z nemovitosti. Tato povinnost je platná do 31. ledna následujícího roku po prodeji. Pro odhlášení neexistuje žádný speciální tiskopis, ale provádí se víceméně neformálním podáním. Běžné je odeslat dopis, kde bude uvedeno, že již nejste majitelem nemovitosti, takže nejste ani plátcem příslušné daně.