Odstoupení od kupní smlouvy – jaké má kupující/prodávající možnosti?

Jak postupovat v případě, kdy jste již uzavřeli kupní smlouvu na nemovitost a nyní od ní chcete odstoupit? Jaká mají ze zákona práva prodávající a kupující?

Jakmile dojde k uzavření smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, lze od ní odstoupit pouze ve dvou případech. V občanském zákoníku § 2002 je stanoveno, že od smlouvy lze odstoupit v případě, že si to obě strany ujednaly, nebo pokud se jedná o porušení smlouvy podstatným způsobem.

Jedná se o takové porušení smlouvy:

• o kterém strana porušující smlouvu věděla již při uzavření smlouvy
•  nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala

Dle zákona se v ostatních případech má za to, že porušení není podstatné.

Skryté vady nemovitosti

Mezi nejčastější důvody odstoupení od smlouvy jsou skryté vady. Pojmem skrytá vada se rozumí taková vada nemovitosti, která existovala již v době převzetí nemovitosti a nebyla kupujícímu známa a vyšla najevo až po převzetí nemovité věci. Často se jedná o špatné zateplení nemovitosti.

Jedná se o skrytou vadu pokud:

• Existovala již v okamžiku převzetí nemovitosti.
• I přes to, že kupující vynaložil náležitou pečlivost, nebyla mu vada známa.
• Projeví se až po převzetí nemovitosti.

Jak postupovat, když se objeví skrytá vada?

Ze zákona, § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vyplývá povinnost skrytou vadu bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Kupující je povinen vadu oznámit nejpozději do dvou let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti.

Ujednání smluvních stran

Pokud se obě strany dohodnou, ve smlouvě mohou být i další důvody, pro které lze odstoupit od smlouvy. Často se jedná o možné odstoupení od smlouvy v případě, že:

• kupující nezaplatí v určené lhůtě kupní cenu.
• kupující zjistí, že některé prohlášení prodávajícího bylo nepravdivé (např. že nemovitost není součástí společného jmění manželů apod.).
• prodávající by nepodepsal zástavní smlouvu, a proto by banka pak odmítla kupujícími poskytnout hypoteční úvěr.

Odstoupení od smlouvy

V případě odstoupení od smlouvy je nutné zaslat druhé straně doporučeně oznámení s dodejkou. Nezáleží totiž na tom, zdali si druhá strana zásilku převezme, na zásilku se hledí jako doručenou. Co je důležité? Důkladně popište důvod odstoupení od smlouvy a to tak, aby bylo z dopisu zřejmé, kdo jej činí a přesně jaké smlouvy se to týká. Důvody popište opravdu co nejdůkladněji, jelikož druhá strana by se pak mohla bránit soudní cestou a soud by pak odstoupení přezkoumával.

Jakmile jednou od smlouvy odstoupíte, nelze to již vzít zpět. Smlouva se tím ruší od svého počátku tzv. ex tunc. Dle § 457 občanského zákoníku jsou strany povinny vrátit si vše, co dle smlouvy nabyly. V případě kupní smlouvy na nemovitost, prodávající vrátí celou částku a kupující vrátí nemovitost, včetně poskytnutí součinnosti k zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí.