Pravidla pro daň z příjmu z prodeje nemovitosti – kdy se platí a kdy ne?

Kdy jste osvobozeni od daně z příjmu z prodeje nemovitosti a v jakých situacích naopak musíte zaplatit? A jak to funguje u družstevních a městských bytů převedených do osobního vlastnictví? Vše najdete v tomto obsáhlém článku.

Okolo nemovitostí existuje více druhů daní. Hned v úvodu je dobré odlišit daň z příjmu související s prodejem nemovitosti od daně z nemovitých věcí, případně daně z nabytí nemovitosti. V tomto článku najdete podrobně rozebranou daň z příjmu z prodeje nemovitosti a výčet situací, kdy platí osvobození od daně.

Kdy se platí daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Přidat příjem z prodeje nemovitosti do přiznání k dani z příjmu nemusíte vždy. Konkrétní podmínky jsou přímo definovány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu.

Povinnost zdanit příjem z prodeje nemovitosti platí zejména v situaci, kdy jde o prodej v krátké době od koupě. Konkrétně v situaci, kdy nemovitost vlastníte méně než 5 let, případně zde nemáte alespoň 2 roky vedené bydliště. Jde o opatření určené pro krátkodobé spekulanty s nemovitostmi a nejrůznější překupníky. Ve většině případů, kdy se rozhodnete pro prodej rodinného bytu či domu, kde jste několik let bydleli, nemusíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Jak funguje daň z příjmu u fyzických osob

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se uvádí do 2. přílohy daňového přiznání. V případě fyzických osob jde o sazbu daně 15 %. Základem daně pro výpočet je rozdíl mezi příjmem a výdejem, což v případě nemovitostí znamená rozdíl mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili. Dále je možné přidat výdaje na právní náklady, realitní zprostředkování, znalecké posudky a další poplatky spojené s prodejem.

Daň z příjmu právnických osob

V případě, že je vlastníkem nemovitosti právnická osoba, je výpočet základu daně v zásadě stejný. Rozdíl je ve výši sazby, která je v tomto případě 19 %.

Jak zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Pro daň z příjmu z prodeje nemovitosti není potřeba vyplňovat speciální přiznání. Vše se totiž uvádí do přílohy k běžnému přiznání k dani z příjmu. Přiznání se podává na finanční úřad v místě bydliště do 31. března. Daň je potřeba zaplatit také do tohoto data.

V těchto situacích platí osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Specifika osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jsou popsána v zákoně. V zásadě jde o pět případů:

• Vlastnictví nemovitosti po dobu delší než 5 let.
• Minimálně 2 roky vedené bydliště v prodávané nemovitosti
• Převod práv k družstevnímu bytu
• Prodej za účelem zajištění bytové potřeby
• Dědictví po splnění časového testu

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti neplatíte ve chvíli, kdy prodáváte nemovitost, u které je doba od nabytí a prodeje delší než 5 let. Jinou variantou této podmínky je situace, kdy máte v prodávané nemovitosti vedené bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Nemusí jít o trvalé bydliště, ale stačí, pokud v bytě či domě fakticky bydlíte, což je možné prokázat například hrazením energií na vaše jméno, využíváním adresy pro zasílání pošty či svědectvím sousedů. V praxi se nejčastěji dokládá čestným prohlášením.

Komplikovanější situace nastává u podnikatelů, kdy nemovitost nesmí být zahrnuta v obchodním majetku. V opačném případě totiž platí povinnost zaplatit daň z příjmu. Výjimkou jsou také družstevní byty, pro které platí specifická pravidla.

Zajímavým osvobozením od daně z příjmu je prodej nemovitosti za účelem zajištění bytové potřeby. To v praxi znamená, že daň nehradíte, pokud do určitého časového limitu získané peníze využijete ke koupi či rekonstrukci vlastního bydlení. Bytovou potřebou se rozumí následující:

• koupě pozemku pro výstavu nemovitosti k bydlení
• koupě rodinného domu, rozestavěné jednotky či bytu
• údržba a změna stavby bytového domu, jednotky či rodinného domu

Převod z družstevního do osobního vlastnictví a následný prodej

Pravidla pro nemovitosti v družstevním vlastnictví jsou vždy lehce rozdílná. Už samotné získání financí pro družstevní byt je komplikované.

Při prodeji samotného družstevního bytu se v podstatě nemění vlastník nemovitosti, kterým je stále družstvo. Platí zde časová lhůta vlastnictví minimálně po dobu 5 let. V takovém případě se daň z příjmu neplatí.

Při převodu do osobního vlastnictví bude osvobození od daně z příjmu platné až po uplynutí lhůty 5 let od nabytí nových vlastnických práv k nemovitosti. Zároveň se však započítává také lhůta, během které byla nemovitost vlastněna jako družstevní jednotka a využívána k bydlení.

Koupě nemovitosti od města a privatizace

Privatizace obecního bytu je svým způsobem podobná situaci s převodem družstevního podílu do osobního vlastnictví. Rozdílem je fakt, že obyvatelé takovéhoto městského bytu zpočátku fungují jako nájemníci a při plánovaném prodeji mají předností právo ke koupi za nabídnutou cenu. Tímto způsobem je možné získat byt za zajímavou cenu, což může být výhodné pro plánovaný budoucí prodej. Po nabytí práv k nemovitosti platí standardní lhůta 5 let vlastnictví nemovitosti, případně 2 roky faktického bydlení.

Při dřívějším prodeji před uplynutím těchto lhůt je základ daně vypočítáván z rozdílu prodejní ceny a částky za koupi i s přidanými poplatky a souvisejícími výdaji.

Dědictví

V případě dědictví vznikají některé povinnosti, na které je potřeba nezapomenout. Pokud je hodnota nemovitého majetku vyšší než 5 miliónů korun, musíte tento fakt oznámit správci daně. K tomu neslouží daňové přiznání ani žádný speciální formulář. Pokud se hned rozhodnete pro prodej nemovitosti, musíte zaplatit daň z příjmu v případě, kdy zemřelý vlastnil nemovitost méně než 5 let, případně zde bydlel méně než 2 roky. Od daně je osvobozen pouze prodej po uplynutí takzvaného časového testu. Znamená to, že v nemovitosti minimálně 2 roky bydlíte nebo jste jejími vlastníky více než 5 let.

U dědictví funguje i princip sčítání, kdy například zemřelý vlastnil nemovitosti 3 roky, dědic 2 a rozhodl se pro prodej. V takovém případě jde o vlastnictví po dobu 5 let, takže se daň z příjmu neplatí. Ale pozor, toto platí pouze pro dědice v tzv. I. skupině , tj. dědice v řadě přímé či manžele. Naopak pokud jde o dědictví od zůstavitele, který není s dědicem v přímé řadě, princip sčítání není možné aplikovat. Řazení do jednotlivých skupin naleznete na stránkách notářské komory České republiky.

Nechte si poradit

Při zpracování daňového přiznání a ideálně ještě předtím, než se rozhodnete pro prodej nemovitosti, poraďte se s odborníky. Dobře odhadnout situaci a nabídnout možné řešení, jak využít osvobození od daně, dokáže zkušený realitní makléř. Neváhejte využít také konzultace s daňovým poradcem.