Přehled omezení vlastnických práv u nemovitostí a co z nich vyplývá

Jaká omezení vlastnických práv se týkají nemovitostí a na co si dát pozor při koupi? Podívejte se na přehled základních omezení, a co z nich plyne pro kupujícího. 

Problémem při koupi nemovitosti nemusí být pouze skryté technické vady, ale také právní problémy. Omezení vlastnických práv má více podob. V článku se seznámíte se čtyřmi nejčastějšími typy – věcné břemeno, zástavní, nájemní či předkupní právo. Koupě nemovitosti totiž nemusí být kvůli těmto omezením nemožná, ale přináší s sebou určitá specifika z pohledu dalšího nakládání a využívání. 

Věcná břemena

Věcné břemeno může mít mnoho podob. Zjednodušeně však v každém případě jde o omezení při využívání nemovitosti. Častá jsou omezení týkající se důležité infrastruktury, konkrétně například elektrické vedení, kanalizace, plynová potrubí vedoucí přes pozemek a podobně. Tato věcná břemena jsou běžnou záležitostí a v zásadě nijak více nebrání běžnému užívání nemovitosti. 

Problematická situace je hlavně u pozemků určených pro výstavbu. Zde si důkladně pohlídejte, že věcné břemeno a veškerá technická infrastruktura nevedou prostředkem, resp. nijak neohrožují využitelnou zastavitelnost pozemků. Žádoucí je jejich umístění na okraji pozemku, aby bylo možné připojení do inženýrských sítí. 

Dalším typem věcného břemena je omezení spojené s oprávněnou osobou. Jde například o výměnek, kdy má oprávněný právo k doživotnímu užívání nemovitosti. To je časté při prodeji či darování nemovitosti potomkům, ale i v jiných případech. V takové situaci poslouží nemovitost jako investice do budoucna a při prodeji s tímto břemenem je aktuální cena logicky nižší. 

Informaci o existujícím věcném břemeni naleznete na listu vlastnictví, který je možné získat na katastru nemovitostí. 

Jde věcné břemeno zrušit? 

Ano, věcné břemeno nemá nekonečnou platnost a zpravidla je vázané na prospěch jedné osoby. Existuje několik cest, jak věcné břemeno zaniká, konkrétně jde o:

• Dohodou (nejčastěji v písemné formě mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněným)
• Oprávněná osoba se stane majitelem či spolumajitelem nemovitosti
• Smrtí oprávněné osoby (věcné břemeno nelze zdědit)
• Promlčením (oprávněný více než 10 let nemovitost nevyužívá a nedomáhá se svých práv)
• Rozhodnutím soudu (zde záleží na konkrétní situaci a posouzení)

Zástavní právo

Důvod, proč na nemovitosti vázne zástavní právo, je nejčastěji spojen s využitím hypotečního úvěru. Jde o pojistku pro banku, že v případě nesplácení úvěru mohou nemovitost prodat a uhradit z této částky svou pohledávku. 

Častým omylem je považování nemovitosti se zástavním právem za neprodejnou. V dnešní době je totiž prodej či koupě takové nemovitosti poměrně běžný a zástavní právo nepředstavuje žádnou výraznější překážku. Jen je potřeba vzniklou situaci zohlednit pro další financování a řádně ošetřit v kupní smlouvě. Zvláštní pozornost věnujte i samotnému vypořádání kupní ceny a zvolením vhodného typu úschovy. K tomuto tématu najdete více informací v tomto článku.

Jak zástavní právo zaniká? 

Zástava nemovitosti zaniká ve chvíli, kdy je splacena celá pohledávka, konkrétně nejčastěji hypotéka. To může být ve chvíli, kdy si kupující pořídí nemovitost se zástavním právem a částku uhradí ze svých úspor. Případně ve chvíli, kdy vlastník řádně zaplatí poslední splátku. V takové situaci vystaví banka potvrzení o zániku zástavního práva a na katastrálním úřadu proběhne zhruba do 30 dnů výmaz. 

Nájemní právo

U nájemního práva je problém, že nebývá zjistitelné z katastru nemovitostí, protože zápis je pouze dobrovolný. Před koupí nemovitosti si tedy důkladně ověřte, že na ní nevázne aktuálně platné nájemní právo. Změnou vlastníka totiž nájemní právo nezaniká. Na druhou stranu může jít o výhodnou koupi za účelem investice. 

Pokud sami plánujete prodej nemovitosti, raději sjednávejte nájemní smlouvy na kratší dobu s možností prodloužení. Vyhnete se tak nepříjemné situaci, kdy je v případě prodeje nemovitosti potřeba přizpůsobit cenu skutečnosti, že je na ni vázané nájemní právo. 

Předkupní právo

Jako takové další omezení u vlastnických práv k nemovitosti je možné považovat i předkupní právo. V takovém případě totiž musí být každému spoluvlastníkovi nabídnuta nemovitost ke koupi přednostně. Cílem je sjednocení vlastnictví u dané nemovitosti, ale pro jiného kupujícího může daná situace představovat nepříjemný problém.