Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví: jak na to?

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je zásadní krok, pokud chcete byt například prodat. Ovšem pokusit se o převod bytu do osobního vlastnictví byste se měli také v případě, že si chcete byt nechat. Osobní vlastnictví vám dovolí stát se plnoprávným vlastníkem bytu, to s sebou přináší mnoho výhod. Převod je spojen s řadou administrativních a finančních kroků, které vyžadují pečlivou přípravu a dodržení zákonných postupů – podívejte se, jak na to?

Co je to družstevní byt

Družstevní byt je nemovitost vlastněná bytovým družstvem (takzvané družstevní vlastnictví), kde obyvatelé vlastní podíl v družstvu, který jim umožňuje byt užívat. Jinak řečeno, bytový podíl neznamená podíl na bytu ani budově. Dalo by se říct, že družstevní byty jsou pozůstatek bytové krize, výrazně se začaly rozšiřovat v 50. a 60. letech 20. století. Tehdy bylo družstevní bydlení podporované státem jako efektivní způsob dostupného bydlení. Mnoho bytových družstev přetrvalo dodnes.

Osobní nebo družstevní vlastnictví bytu? Podívejte se, které je pro vás výhodnější a jaké práva a povinnosti z takové vlastnictví bytu plynou.

Výhody družstevního vlastnictví

• Družstevní bydlení je často finančně dostupnější než nákup bytu do osobního vlastnictví.
• Na rozdíl od hypotéky je možné družstevní podíl financovat úvěrem od stavební spořitelny, který je často snáze dostupný.
• Členové družstva mohou přímo ovlivňovat rozhodování o správě a údržbě nemovitosti.
• Družstvo zajišťuje správu a údržbu nemovitosti, to může vést k lepšímu stavu společných prostor.

Nevýhody družstevního vlastnictví

• Prodej nebo pronájem bytu vyžaduje souhlas družstva.
• Členové družstva se musí podílet na správě a údržbě společných prostor, to může být časově náročné (samozřejmě to může řešit i jiná firma, pokud se na tom družstvo shodne).
• Převody družstevních podílů mohou být administrativně složité a zdlouhavé.
• Družstvo může rozhodovat o významných změnách v bytě, to omezuje flexibilitu vlastníka. Může například omezit nájem bytu nebo vznik sídla společnosti.
• Pokud družstvo špatně hospodaří, mohou vzniknout finanční problémy pro všechny členy.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je upraven legislativou, zásadní změny vstoupily v platnost po 1. lednu 2021. Legislativa dnes přímo reguluje některé právní předpisy, které zajišťují transparentnost a právní jistotu celého převodu vlastnictví. Každý převod družstevního bytu do osobního vlastnictví musí dodržet následující body.

Schválení převodu

Družstvo musí schválit převod bytu do osobního vlastnictví. Pokud družstvo převod neumožňuje, bohužel s tím nezmůžete vůbec nic. Jestliže družstvo převod družstevního bytu do osobního vlastnictví umožňuje, najdete podmínky převodu vlastnictví ve stanovách družstva, stejně jako celý proces převodu. V případě, že stanovy takové podmínky neobsahují, pak je nutné svolat členskou schůzi, kde členové družstva hlasují o převodu.

Prohlášení vlastníka

Klíčový dokument, kterým vlastník nemovitosti (v tuto chvíli stále bytové družstvo) vymezuje jednotlivé bytové jednotky a jejich příslušenství, a také určuje společné části budovy. Tento dokument je důležitý při převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, protože umožňuje zápis jednotlivých bytů do katastru nemovitostí.

Smlouva o převodu

Smlouva o převodu družstevního podílu musí být uzavřena v písemné formě a obsahovat veškeré potřebné náležitosti dle občanského zákoníku, včetně identifikace smluvních stran, popisu nemovitosti, práv a povinností vyplývajících z převodu a kupní ceny. Smlouva musí být ověřena všemi stranami, to zahrnuje nejen podpisy, ale i jejich ověření.

Vklad do katastru nemovitostí

Po uzavření a ověření smlouvy je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento návrh se podává příslušnému katastrálnímu úřadu a musí obsahovat všechny potřebné dokumenty, jako je smlouva o převodu a potvrzení o splacení anuity, pokud je to relevantní. Katastrální úřad poté provede zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí. Tím je převod družstevního bytu do osobního vlastnictví téměř u konce.

Je pro vás katastr nemovitostí naprosto cizí, ale přesto potřebujete zjistit informace o nemovitosti? Máme pro vás návod, jak se orientovat ve výpisu z katastru nemovitostí.

Úhrada daní

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je spojen s úhradou daní. Kupující musí zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, která činí 4 % z kupní ceny nebo z odhadní ceny nemovitosti, podle toho, která je vyšší.

Vypořádání anuity

Přestože výstavba bytových domů ve vlastnictví družstva proběhla před desítkami let, je stále možné, že družstvo splácí úvěr na výstavbu nebo rekonstrukci domu. V takovém případě je potřeba vyrovnat podíl na tomto dluhu – anuitu. Jednorázově tedy musí splatit dluh, případně ho převzít na sebe a splácet postupně, pokud je to možné. Přesné podmínky a výše anuity jsou stanoveny v rámci družstva a jsou součástí smluvních ujednání mezi družstvem a jeho členy.

Kolik stojí převod družstevního bytu do osobního vlastnictví?

Cena převodu se může výrazně lišit a závisí na několika faktorech. Nejvýznamnější je v tomto případě výše anuity, tedy nesplaceného dluhu. Tato částka může být běžně v řádů sta tisíců. Následně se pak platí administrativní poplatky družstva a zápisu do katastru – ty jsou obvykle v rozmezí několika tisíc korun. Nakonec zaplatíte daň 4 % z nabytí nemovitých věcí, ta se v tomto případě určí na základě odhadu hodnoty nemovitosti a většinou je v řádů desítek tisíc korun.

Obecně vás tak převod družstevního bytu do osobního vlastnictví vyjde vždy levněji než koupě bytu na realitním trhu, ale i přesto můžete klidně zaplatit výraznou částku, kdy ani 1 000 000 Kč není výjimkou.

Jak dlouho trvá převod bytu do osobního vlastnictví?

Dalo by se říct, že převod bytu do osobního vlastnictví by teoreticky mohl proběhnout do měsíce, ale v praxi většinou trvá 2 až 5 měsíců. Záleží vždy na rychlosti družstva, na kvalitě podkladů pro přepis a podobně.

• Schválení převodu družstvem: tato fáze může trvat několik týdnů až měsíců, v závislosti na termínech schůzí družstva. Většinou bývá tím, co převod bytu do osobního podílu nejvíc brzdí.
• Příprava a podpis smlouvy: tento krok obvykle netrvá tak dlouho, pokud má družstvo připravené smlouvy. Většinou je možné ho stihnout do 14 dnů.
• Vklad do katastru nemovitostí: katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dní na provedení zápisu, ale může to trvat i déle, pokud například potřebuje doložit podklady.

Jak financovat družstevní byt?

Protože se náklady na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví mohou vyšplhat na stovky tisíc, je potřeba vědět, jak celý převod financovat. Možnosti jsou velmi podobné jako například u koupě bytu v osobním vlastnictví. Půjčit vám může banka, ale třeba i stavební spořitelna. Nicméně nejjednodušší je samozřejmě hradit převod družstevního bytu do osobního vlastnictví z vlastních prostředků.

Podívejte se, jak na financování družstevního bytu. Srovnali jsme pro vás všechny možnosti, vyberte si tu vhodnou právě pro vás.

Hypotéka

Standardní hypoteční úvěr je jednou z nejčastějších metod financování převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Získat hypoteční úvěr však není tak snadné, jako když kupujete nemovitost v osobním vlastnictví. Nutná je tady většinou zástava jinou nemovitostí.

Výhody:

• Dlouhá doba splatnosti: hypotéky mohou být sjednávány na dobu až 30 let, to umožňuje rozložení splátek na delší období a tím snížení měsíčních splátek. Nicméně o to více přeplatíte.
• Nízké úrokové sazby: hypotéky obvykle nabízejí nižší úrokové sazby ve srovnání s jinými typy úvěrů.

Nevýhody:

• Zajištění zástavou: hypotéka na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví vyžaduje zajištění nemovitostí, to může být problém, pokud nemáte jinou nemovitost k zastavení.
• Délka schvalovacího procesu: proces schvalování hypotéky může být časově náročný a vyžaduje mnoho administrace.

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr je specifický typ úvěru, který je poskytován na dobu, kdy ještě nemáte možnost dát nemovitost do zástavy (například během převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví). Tento úvěr pokryje náklady spojené s převodem a po dokončení procesu se změní na standardní hypoteční úvěr, kdy je možné nemovitost zapsat do katastru nemovitostí a dát ji do zástavy. Předhypoteční úvěry mají obvykle vyšší úrokové sazby než standardní hypotéky, ale po přechodu na klasickou hypotéku se úroky sníží na běžnou hypoteční úroveň.

Výhody:

• Okamžité financování: umožňuje ihned financovat převod družstevního bytu do osobního vlastnictví i bez zástavy nemovitosti.

Nevýhody:

• Vyšší úrokové sazby: během doby, kdy nemovitost není v zástavě a nečerpáte klasický hypoteční úvěr jsou úrokové sazby vyšší.
• Nutnost splácet dva různé typy úvěrů: splácíte nejprve předhypoteční a následně hypoteční úvěr. Ve výsledku tak zaplatíte víc než třeba u klasického hypotečního úvěru.

Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr je finanční produkt, který umožňuje klientovi získat finanční prostředky okamžitě, aniž by musel splnit podmínky pro klasický úvěr ze stavebního spoření. Tento typ úvěru je často využíván k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, než je možné získat klasický úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr.

Výhody:

• Okamžitý přístup k financím: překlenovací úvěr poskytuje rychlé financování, to je výhodné v situacích, kdy je třeba okamžitě zajistit finanční prostředky.
• Výhodné úrokové sazby: překlenovací úvěry nabízejí nižší úrokové sazby díky kombinaci se stavebním spořením a státní podporou.

Nevýhody:

• Úrokové náklady: po dobu překlenovacího úvěru platíte úroky z celé výše úvěru, to ale může být finančně náročné.
• Dvojí splácení: po dobu překlenovacího úvěru nesplácíte jistinu, pouze úroky, to může znamenat vyšší celkové náklady na úvěr.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví se vyplatí

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je důležitým krokem, který vám umožní stát se plnoprávným vlastníkem nemovitosti. Pokud takovou možnost máte, určitě ji využijte, protože tak můžete získat nemovitost podstatně výhodněji, než kdybyste ji kupovali od jiného majitele v osobním vlastnictví. Proces převodu navíc není složitý, ale rozhodně budete potřebovat trpělivost.

Nejčastější otázky a odpovědi