Prodej nemovitosti s hypotékou: vše co musíte znát

Prodej nemovitosti s hypotékou už dnes není takový problém jako dřív. Hypoteční úvěr je sice stále určité zatížení, ale rozhodně už neblokuje prodej bytu nebo domu. Stále platí, že o nemovitosti zatížené hypotékou není na trhu takový zájem, nicméně s šikovným realitním makléřem to nemusí být takový problém. Podívejte se, jak prodat nemovitost s hypotékou, abyste na tom vydělali.

Prodej nemovitosti s hypotékou a podmínky, které musíte splnit

Ještě, než začnete nabízet nemovitost zatíženou hypotékou k prodeji, je dobré znát podmínky, kdy ji můžete prodat. Splnit musíte několik základních podmínek, protože na nemovitosti s hypotékou vázne tzv. zástavní právo. Zároveň platí, že si s nemovitostí nemůžete libovolně nakládat.

• Zajistěte si u své banky souhlas s prodejem a předčasným splacením hypotečního úvěru.
• Nechte si vyčíslit přesnou částku hypotéky zbývající k doplacení.
• Ptejte se na poplatky spojené s předčasným splacením hypotečního úvěru

Vaše by měla výt informována, jak hodláte naložit s nemovitostí, na kterou vám poskytla úvěr, a stejně tak budete zbývající částku potřebovat ke správnému určení prodejní ceny nemovitosti. Kalkulovat v takovém případě musíte také s poplatky za předčasné splacení hypotéky, pokud vám zrovna nekončí období fixace.

Pozor na nízké provize realitních makléře. Podezřele nízká provize realitního makléře neznačí nic dobrého.

Neodkládejte žádost o vyčíslení zůstatku hypotéky

Mohlo by se zdát, že žádost o vyčíslení zůstatku je nepodstatná, ale opak je pravdou. Je to tím prvním, co byste měli udělat, když se rozhodnete prodat nemovitost s hypotékou a zároveň máte kupce. Myslete na to, že banka vám nevyhoví hned, na vystavení vyčíslení má až 30 dnů. A i když v praxi to většinou banky stíhají dříve, nevyplácí se na to spoléhat. Zároveň vám banka dokáže zůstatek vyčíslit maximálně 3 měsíce dopředu, proto zase nemá smysl si vyčíslení dělat značně dopředu.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky a jak se jim vyhnout

Poplatky za splacení hypotečního úvěru jsou samozřejmě různé. Pokud si prodej nemovitosti naplánujete na období, kdy vám končí fixace, můžete se poplatkům vyhnout. Ovšem takové naplánování se ne vždy povede. Každopádně částky za předčasné splacení hypotéky nejsou příliš vysoké. Většinou je to poplatek ve výši okolo 1000 Kč. Navíc podle zákona můžete jednou ročně splatit až 25 % z celkové částky, a to zcela bezplatně.

Pozor na úvěry uzavřené před rokem 2016

Existuje však jedna výjimka. Pokud jste si hypotéku sjednali ještě před rokem 2016, může být předčasné splacení problém. Právě v tomto roce se totiž upravil zákon, který poplatky výrazně snížil. U smluv uzavřených před rokem 2016, kterým stále běží fixace, může být poplatek za předčasné splacení hypotéky klidně i několik desítek až set tisíc korun. Jak se v takovém případě vyhnout vysokým poplatkům?

• Zjistěte si, do kdy máte fixaci – je možné, že období fixace vám skončí například za měsíc a v takovém případě je lepší počkat.
• Pokud bance přivedete nového zákazníka (kupující si sjedná hypotéku u vaší banky, může vám poplatky snížit nebo prominout).

Máte hned několik možností, jak nemovitost s hypotékou prodat

Rozhodně nejste nijak výrazně omezeni, protože i prodej bytu s hypotékou můžete provést různě podle toho, co pro vás bude výhodnější. Například můžete jednoduše doplatit hypotéku a byt prodat bez zatížení za co nejvyšší tržní cenu. Stejně tak se lze u některých hypoték domluvit na jejím převzetí kupujícím. V neposlední řadě můžete klidně hypoteční úvěr doplatit v rámci prodeje z kupní ceny za nemovitost na které se dohodnete s kupujícím. Podívejte se, jaké máte možnosti a která pro vás bude nejlepší.

Zjistěte, kdy potřebujete znalecký posudek na nemovitost. Většinou ho potřebujete pro státní instituce nebo úřady, ale může se hodit i při běžném prodeji.

Využijete vlastní prostředky

Prodat byt s hypotékou nemusí být vůbec složité, pokud máte dostatek vlastních prostředků. Prakticky je to nejjednodušší situace. V takovém případě nemusíte na nic čekat, celý úvěr můžete splatit ještě před počátkem prodeje nemovitosti a prodej následně zahájit s kompletně „čistou“ nemovitostí.

Převod hypotéky na kupujícího

Méně častým způsobem, jak prodat nemovitost i s hypotékou, je převod hypotéky na kupujícího. Výhodou je, že se vás tak nebudou týkat sankce za předčasné splacení hypotéky. Nutno dodat, že tato metoda je poměrně oblíbená u prodávající strany, ale v praxi je obtížné najít kupujícího, který bude ochotný vaši hypotéku převzít – tím spíš, pokud třeba není tak výhodná, jako nově sjednaná. Zároveň si dejte pozor na to, že možnost převzetí hypotéky neposkytují zdaleka všechny české banky.

Kupující v takovém případě přebírá hypoteční úvěr se vším všudy, tedy s úroky, výší splátek a také s fixací. Naopak, pokud jste ale měli štěstí a máte hypotéku výhodnější, než jsou ty současné, máte velkou šanci najít kupujícího, který ji rád převezme. Poměrně snadno se tak zbavíte starostí s hypotékou i nemovitosti.

Potřebujete souhlas banky

Převod hypotečního úvěru na jinou osobu samozřejmě musí odsouhlasit také vaše banka. Počítejte proto, že si kupujícího dobře prověří, a to podle současných podmínek na trhu. Pokud jste si tedy vzali velmi vysokou hypotéku za ještě relativně benevolentních podmínek, může být problém, aby kupující splnil nové přísnější podmínky pro získání hypotéky.

Splaťte hypotéku novou hypotékou či vlastními prostředky kupujícího

Stejně tak je možné vaši hypotéku doplatit z peněz kupujícího, a to ať už kupuje pomocí vlastních prostředků, nebo si sám na koupi bere hypoteční úvěr. Počkejte v takovém případě do momentu, kdy s pomocí realitního makléře uzavřete s kupující stranou rezervační smlouvu. V tu chvíli máte jistotu, že kupující myslí koupi opravdu vážně, a proto v tu chvíli již na nic nečekejte a kontaktujte banku za účelem vystavení vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru a souhlasu s doplacením.

Nový hypoteční úvěr kupujícího u Vaší současné banky

Další možností, jak můžete prodat nemovitost s hypotékou, je úvěr kupujícího u vaší současné banky. Pro prodávajícího má tento postup výhodu především v tom, že banka může prominout nebo výrazně snížit poplatky za předčasné splacení původní hypotéky. Zejména proto, že díky tomu banka nepřijde o obchod. Úskalím samozřejmě může být to, že vaše banka kupujícímu nenabídne tak výhodné podmínky, jako konkurenční banka. Výhodou v tomto případě je ale to, že kupující nebude pravděpodobně potřebovat nový bankovní odhad nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti se neobejdete bez energetického štítku. Zjistěte, co všechno vám energetický průkaz náročnosti domu prozradí.

Nová hypotéka kupujícího u jiné banky

Hypotéka u jiné banky je pro prodávající stranu nejhorší variantou, ale stále nejde o nic nepřekonatelného. Horší variantou je to zejména proto, že do obchodu vstupuje třetí strana, která má vlastní podmínky, a to může obchod zkomplikovat. Především se budete muset se svou bankou domluvit na tom, že bude potřeba zapsat druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí – v praxi to pro banky nebývá problémem, ale je třeba na to myslet a vyžádat si další bankovní dokument, tzv. Souhlas se zatížením.

Peníze po podpisu kupní smlouvy v tomto případě zpravidla putují z banky nového poskytovatele do původní banky, čímž dojde k doplacení hypotéky, přičemž zbývající částka kupní ceny putuje na úschovní účet. Vše je potřeba pečlivě ošetřit v kupní smlouvě, proto můžete předpokládat, že obě banky budou mít ke kupní smlouvě připomínky, které bude nutné zapracovat. Pokud však využijete k přípravě smluvní dokumentace zkušeného realitního makléře, resp. advokáta, nemusíte se bát žádných komplikací.

Vyvarujte se častým chybám

Počítejte s tím, že bude potřeba velmi detailně nastavit kupní smlouvu. Prakticky místo dvou nebo tří smluvních stran do ní budou vstupovat hned strany 4. Proto doporučujeme řešit prodej bytu s hypotékou se zkušeným realitním makléřem, který vás bude zastupovat. Myslete předem na to, že bude složité sladit všechny termíny, takže se teoreticky celý prodej může lehce protáhnout.

• Předem si důkladně zjistěte všechny podmínky předčasného doplacení hypotečního úvěru
• Zjistěte si možnosti, jak se vyvarovat poplatkům za předčasné splacení hypotéky
• Nechte si důkladně vyčíslit částku, kterou je potřeba doplatit
• Spolupracujte s dobrým realitním makléřem a právníkem

Shrnutí prodeje nemovitosti s hypotékou

Prodej nemovitosti s hypotékou nemusí být až takový problém, pokud máte zkušeného realitního makléře, který vám poradí, jak při prodeji postupovat. Důležité je si na začátku zjistit, co vše budete potřebovat k prodeji bytu nebo domu zatíženého hypotékou. Zároveň musíte počítat s tím, že se prodej může lehce protáhnout.