Prodej nemovitosti v exekuci: jak na to a jaká jsou rizika?

Prodej nemovitosti v exekuci dnes není nic výjimečného. Ať už jste se dostali do dluhů a hrozí vám exekuce, nebo jste získali nemovitost s exekucí v dědickém řízení, ukážeme vám, jaké máte možnosti prodeje takové nemovitosti. Už dávno neplatí, že nemovitost s exekucí musíte prodat hluboko pod cenou a na prodeji proděláte – důležité ale je spolupracovat s odborníky, kteří vědí, jak postupovat.

Kdy může být zabavena nemovitost v exekuci?

Aby mohla být provedena exekuce na nemovitosti, musí dlužník tuto nemovitost vlastnit, přičemž nemovitost, ve které dlužník sám bydlí, by měla případné exekuci podléhat až jako poslední. Zároveň není možné provést exekuci na byt, pokud se nejedná o dluh minimálně 100 000 Kč (částka se bere bez úroků a dalších nákladů na vymáhání). Pokud jsou takové podmínky splněny, může exekutor dům zabavit a přistoupit k prodeji nemovitosti, tedy veřejné dražbě.

Existují však tři výjimky, kdy může být zabavení nemovitosti provedeno ihned. Jedná se o případy, kdy dluhy vznikly neplacením výživného, náhrady škody vzniklé ublížením na zdraví nebo náhrady škody způsobené trestním činem. Případně, pokud by nepřistoupení k exekuci domu nebylo v souladu s dobrými mravy, nicméně v takové případy jsou právně složité a ojedinělé.

Podobným problémem, jako je prodej nemovitosti v exekuci je také prodej nemovitosti s hypotékou. Opět je to administrativně náročnější, ale s experty to snadno zvládnete.

Proč prodat nemovitost nejlépe před exekucí?

Prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu je dobrým řešením, jak se vypořádat s dluhy. Málokdo se chce zbavovat nemovitosti, nicméně pokud splňujete jednu z podmínek zabavení nemovitosti v exekuci, můžete si být jisti, že k zabavení a prodeji nemovitosti v dražbě dojde. Proto je vždy lepší prodat nemovitost, dokud v exekuci ještě nejste – je to výrazně jednodušší a máte šanci dům nebo byt prodat za výhodnějších podmínek, a hlavně za vyšší cenu.

Prodej nemovitosti před exekucí probíhá jako klasický prodej nemovitosti. Pokud už ale exekutor vydal na vaši nemovitost exekuční příkaz, je nejvyšší čas jednat a pokusit se domluvit na přímém prodeji nemovitosti. Musíte však počítat s tím, že v tomto případě máte vy i realitní kancelář svázané ruce a prodej nemusí být snadný.

Jak na prodej nemovitosti v exekuci?

Možností prodeje nemovitosti v exekuci je hned několik. Záleží ale na tom, zda máte možnost s nemovitostí volně nakládat nebo ne. Pokud zatím nejste v exekuci a nebyla na nemovitost vydána exekuce, je nejlepší čas na prodej. V opačném případě, pokud se nedohodnete s exekutorem, proběhne veřejná dražba, jestliže dluh do určité doby neuhradíte.  

Soukromý prodej nemovitosti před exekucí

Jedná se o nejlepší cestu, jak prodat nemovitost, u které hrozí exekuce. Jestliže víte, že exekuce na nemovitost je nevyhnutelná, prodejte ji včas sami. Doporučujeme obrátit se na naši realitní kancelář, která vám pomůže prodat dům nebo byt rychle, a přitom výhodně. Jakmile bude nemovitost exekučně zabavena, už nikdy se na tak vysokou částku při prodeji nedostanete.

Soukromý prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu

Další možností, jak na prodej nemovitosti v exekuci, je soukromý prodej se souhlasem exekutora. Jestliže už byla nemovitost exekučně zabavena, nemůžete s ní bez předchozího souhlasu exekutora nijak nakládat. Musíte se proto s exekutorem domluvit, aby vám soukromý prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu umožnil. V takovém případě bude záležet, na jakého exekutora narazíte, protože není jeho povinností vám vyhovět.

Dražba nemovitosti

Samotná dražba neboli dražební prodej nemovitosti v exekuci je pro vás jeden z nejméně výhodných možností prodeje nemovitosti v exekuci. Sice se nemusíte o nic starat, protože vše zařídí exekutor a dražebník, nicméně nemovitost prodáte za nižší cenu. Vyvolávací cena nemovitosti se pohybuje někde na 65 % tržní ceny. Pokud se nejedná o výjimečnou nemovitost, nikdy se na 100 % tržní ceny nedostanete. Z vydražené částky navíc musíte odečíst dražební poplatek a jiné náklady, takže ve výsledku je částka ještě nižší.

Okamžitý výkup nemovitosti

Jestliže nemáte čas na klasický prodej nemovitosti, můžete zkusit oslovit společnosti, které se zabývají okamžitým výkupem nemovitostí. Tento způsob prodeje je rychlý a vše za vás vyřeší kupující společnost, nebo investor. Zpravidla za nemovitost dostanete 75 až 90 % (i podle toho, zda je už nemovitost v exekuci) z její tržní ceny. Rozhodně se jedná o lepší možnost než dražba nemovitosti.

Zpětný leasing nemovitosti

Poměrně nový způsob, jak prodat nemovitost s exekucí (případně i bez ní). Jedná se v podstatě o výkup nemovitosti, ale s tím rozdílem, že s vykupující firmou uzavřete smlouvu, díky které můžete v nemovitosti dále bydlet, pouze budete platit tržní nájemné a zároveň si v budoucnu budete moct odkoupit nemovitost zpět za předem dohodnutou cenu. Musíte to však stihnout, a to zpravidla do 3 až 6 let od prodeje.

Předprodejní kroky

Prodej domu v exekuci vyžaduje některé kroky, které se nevyplatí přeskočit. Například se neobejdete bez odhadu tržní hodnoty nemovitosti, na základě které se stanoví cena. Samotný prodej nemovitosti v exekuci pak probíhá téměř standardně. Na co byste tedy neměli zapomenout, pokud chcete prodat byt v exekuci?

• Právní analýza situace – tento bod můžete rovnou přeskočit, pokud víte, že zkrátka někde dlužíte a zároveň jsou splněny podmínky pro exekuční zabavení nemovitosti. Pokud však víte, že tomu tak není, vyplatí se rychlá právní analýza a na základě ní podniknout právní kroky, jako může být návrh na zastavení nebo částeční zastavení exekuce, případně návrh na zrušení exekučního příkazu. Můžete ale podat také návrh na sjednání splátkového kalendáře nebo návrh na odklad exekuce – zda je to možné, vám řekne právník zabývající se touto problematikou.
  
• Stanovení tržní hodnoty nemovitosti – abyste mohli správně nastavit cenu a samotný prodej nemovitosti, musíte znát tržní odhad. Doporučujeme v tomto ohledu rovnou spolupracovat s odborníky, kteří vám tržní odhad nemovitosti provedou a zároveň se mohou postarat o celý prodej nemovitosti za nejvyšší možnou tržní cenu.
  
• Získání informací o exekuci – dobré je zjistit si u exekutora soupis exekucí, pokud jich je více a zároveň jejich celkovou sumu. To vám pomůže nastavit prodejní cenu nemovitosti a navíc zjistíte, zda budete schopni z prodeje domu nebo bytu vůbec exekuce uhradit.
  
• Získání souhlasu exekutora – tím nejpodstatnějším pro prodej nemovitosti v exekuci je získání souhlasu exekutora. Větší šanci na souhlas získáte, pokud budete mít rovnou i kupce na nemovitost. Získat souhlas s prodejem svépomocí je jinak složitější.  

Rizika prodeje nemovitosti v exekuci

Bohužel prodej nemovitosti v exekuci s sebou přináší také rizika a možné komplikace. Nemusíte ale mít strach, protože zkušená realitní kancelář s dobrou právní podporou takový prodej zvládne s maximálním možným ziskem.

• Pravděpodobně prodáte nemovitost mírně pod cenou, protože kupující budou chtít využít situace, že peníze potřebujete relativně rychle a na prodej máte jen omezený čas. Někteří kupující navíc ani kupovat nemovitost v exekuci nechtějí, to se může projevit v nižším počtu zájemců.

• Prodej může trvat výrazně déle, protože kupující obecně nevnímají dobře, když je na nemovitost uvalena exekuce, většinou z obchodu sejde. Může se tak stát, že s menší poptávkou bude nemovitost na trhu déle.

• Vše je administrativně náročnější, protože vy jako osoba nemůžete se svým majetkem nakládat. Vše za vás bude muset řešit realitní kancelář nebo jiná společnost s oprávněním, a to včetně podpisu kupní smlouvy. Navíc, aby vám byla z úschovy vyplacena zbylá část peněz (po uhrazení exekuce), musíte prokázat, že proti vám nebyla zahájena další exekuce a předložit potvrzení o bezdlužnosti.

Hrozí vám exekuce? Jednejte ihned

Pokud přemýšlíte nad tím, jak se zbavit dluhů a jedna z pravděpodobných variant je prodej nemovitosti, pak jednejte ihned. Pokud budete prodej odkládat, můžete na něm později prodělat, jakmile bude na nemovitost uvalena exekuce. Prodej nemovitosti v exekuci sice není nemožný, ale je výrazně složitější a méně výnosný. Oslovte proto odborníky co nejdřív. Rádi vám pomůžeme prodat nemovitost tak, abyste mohli splatit své dluhy, a ještě vám zbylo. Nemovitosti umíme prodat až o 10 až 30 % výhodněji.