Rozvazovací podmínka při nákupu nemovitosti. Kdy se vyplatí?

Nevíte, jestli dosáhnete na hypotéku a chcete si před koupí prověřit technický stav, ale rezervační smlouvu je potřeba podepsat co nejdříve? Existuje rozvazovací podmínka, která smlouvu zruší bez sankcí. 

Kupní smlouva při prodeji nemovitosti je složitý a velmi důležitý dokument, kde záleží na každém odstavci. Důležitým bodem může být právě rozvazovací podmínka. Přítomnost tohoto zdánlivého detailu může být velmi výhodná hlavně v následujících níže uvedených případech. V zásadě jde hlavně o ochranu kupující strany, takže zájemce o koupi může požadovat doplnění rozvazovací podmínky do návrhu kupní či nejlépe rezervační smlouvy. 

Co je rozvazovací podmínka? 

Rozvazovací podmínka je definována § 548 Občanského zákoníku. Pokud se podaří danou podmínku splnit, znamená to zánik kupní či rezervační smlouvy. Hlavní výhoda spočívá v tom, že díky rozvazovací podmínce nebude nutné platit sankce plynoucí například z nezískání financování do konce rezervační lhůty. Kromě samotného znění si před podpisem rezervační smlouvy nezapomeňte zkontrolovat i další důležité dokumenty a parametry. 

Kdy se rozvazovací podmínka vyplatí?

V případě rozvazovací podmínky nejde o nic jiného než o pojistku pro nenadálou situaci, která bude bránit úspěšnému uzavření kupní smlouvy. V praxi jde především o dva problémy. Buď kupující nezíská financování v podobě hypotéky, nebo si chce nechat prověřit technický stav nemovitosti odborníkem. Případně je možná kombinace obou scénářů a záleží na konkrétním znění rozvazovací podmínky, na které se dohodnou obě zúčastněné strany. 

Pro neúspěšné získání hypotéky ze strany kupujícího

Přítomnost rozvazovací podmínky ve smlouvě se vyplatí v případě, kdy má kupující v plánu financování pomocí hypotéky. I přes prvotní jednání v bance totiž není až do provedení bankovního odhadu jasné, zda kupující na hypotéku opravdu dosáhne. Na druhou stranu je potřeba rezervační smlouvu podepsat co nejdříve vzhledem k obrovské poptávce po nemovitostech. 

Smluvní strany se v rámci rozvazovací podmínky domluví, že pokud kupující nedostane hypotéku v potřebné výši, daná smlouva je zrušena bez nutnosti uhradit sankce. Tehdy může být výhodná spolupráce realitního makléře se zkušeným finančním poradcem, který dokáže dostatečně rychle provést potřebnou kalkulaci a pokud situace vypadá dobře, není důvod, proč neuvést pro jistotu i rozvazovací podmínku v zájmu kupujícího. 

Pro prověření nemovitosti z technické stránky

Další situací, kdy je lepší podepisovat rezervační smlouvu s rozvazovací podmínkou, je koupě rodinného domu či větší nemovitosti, kde je nutné prověřit technický stav. Přizvání technika a samotné vypracování zprávy pro odhalení skrytých nedostatků, jako jsou vlhkost, statika, špatné zateplení a podobné, je potřeba v krajním případě až několik týdnů. A tak dlouho není možné čekat bez podepsané rezervační smlouvy. V rozvazovací podmínce může být uvedeno, že pokud budou v rámci technické inspekce odhaleny neočekávané problémy a nedostatky, smlouva se bez sankcí ruší. 

Pokud má prodávající již vypracovanou technickou zprávu nemovitosti, je větší pravděpodobnost, že se neobjeví žádné nové problémy a rozvazovací podmínka nemusí být nutností. I přesto je však lepší, pokud ve smlouvě figuruje. 

V případě předkupního práva

Rozvazovací podmínka ve smlouvě figuruje také při prodeji nemovitosti rozdělené na podíly. Záleží však na tom, jestli je zde předkupní právo. Pokud ano, je součástí prodeje jiného podílu automaticky rozvazovací podmínka. Ta určuje, že pokud o podíl nemovitosti projeví zájem spoluvlastník s předkupním právem, běžná kupní smlouva zaniká. Od 1. 7. 2020 je však předkupní právo k nemovitostem zrušeno. Jedinou výjimkou jsou situace, kdy nebylo možné spoluvlastnictví ovlivnit, což je například zdědění nemovitosti, u které po 6 měsíců platí povinnost předkupního práva, ale poté také zaniká.